李志榮（戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管）：首先感謝觀點(diǎn)今天的邀請(qǐng)，剛好周總講的是中國(guó)住宅房地產(chǎn)，我講的是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)，剛好錯(cuò)開(kāi)，是兩個(gè)不同的話題。

【資料圖】

首先觀點(diǎn)讓我說(shuō)三年疫情后，我們終于在2月份迎來(lái)了通關(guān)，不單只是香港，全球和中國(guó)，在這個(gè)季度里面，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)、香港房地產(chǎn)出現(xiàn)了什么樣的改變，這張圖很簡(jiǎn)單的說(shuō)了第一季度的情況，左邊是好消息，今年第一季度對(duì)比去年的第一季度，大概有17%的增長(zhǎng)，從大宗交易、房地產(chǎn)的交易是一個(gè)好消息。另外右邊是投資資本類別，91%都是內(nèi)資，境外投資者比較謹(jǐn)慎，因?yàn)榉N種原因，一是海外利息很高，還有中美的關(guān)系，所以他們很多人都不敢、也不愿意投中國(guó)房地產(chǎn)。

我3月份去了新加坡參與海外的投資研討會(huì)，很多投資者給我們一句話，我學(xué)了一個(gè)詞，他們說(shuō)ABC，目前很多外資面對(duì)一些中美關(guān)系的影響下，不是不投，而是放慢一點(diǎn)。反過(guò)來(lái)中國(guó)的內(nèi)資很猛，因?yàn)楝F(xiàn)在全球在加息，中國(guó)反過(guò)來(lái)減息，有一個(gè)4%到5%的投資回報(bào)率，對(duì)他們來(lái)講非常好。

第二張剛才講了，我們對(duì)比去年究竟發(fā)生什么樣的變化，首先第一季度北京的表現(xiàn)比較好，這里的原因因?yàn)閯偤迷诘谝患径仁召?gòu)了一筆蘇寧商業(yè)房地產(chǎn)，在北京接近30億，這一單就把北京往上推了一下，對(duì)比去年，還是上海的市場(chǎng)比較活躍。今年廣州第一季度要比深圳好，但是去年的話，深圳又比廣州好很多。

從投資類型來(lái)看，剛才林總也講了，除了物流和長(zhǎng)租公寓，還看寫字樓，這個(gè)很清楚的說(shuō)明，無(wú)論去年也好，還是今年也好，寫字樓在商業(yè)部動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的比重很大，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面占了50%，一般大的機(jī)構(gòu)投資人是不能不看寫字樓，今年一季度綜合體的占比比去年要好，每個(gè)人去年都講物流，所以物流的價(jià)格很高，像去年在上海完成了很大的物流資產(chǎn)包，把資本化率壓到4.5，我會(huì)告訴大家第二季度物流肯定要跑出了，因?yàn)槲覀冊(cè)谔幚砗芏辔锪鞯馁Y產(chǎn)包，已經(jīng)談到最后的階段，所以第二季度我想物流又回到第二位。

當(dāng)然零售隨著疫情通關(guān)以后，零售方面的表現(xiàn)不錯(cuò)，大家也要講了長(zhǎng)租公寓，現(xiàn)在買賣比較多，我們也準(zhǔn)備好了，所以公寓這一塊也是有蠻多機(jī)構(gòu)投資者，坦白說(shuō)長(zhǎng)租公寓在海外是非常流行的資產(chǎn)類別，所以他們?cè)谥袊?guó)大陸在尋找公寓，很多年輕一代不買房子了，他是租賃，所以這一塊的需求是蠻好的。

隨著利息的增長(zhǎng)，資本化率一般來(lái)進(jìn)都是往上，以北京的表現(xiàn)最好，4.5、4.3，深圳比較高，因?yàn)樯钲诳偟膩?lái)講，寫字樓未來(lái)的供應(yīng)量是非常充裕，空置率往上升，深圳很奇怪，散售的市場(chǎng)非常好，但租賃市場(chǎng)、整棟買賣市場(chǎng)比較少。最右手邊是零售，深圳也是資本化率最高，表現(xiàn)最不好，可能因?yàn)樯钲谶^(guò)去兩三年是科技為主，美國(guó)打壓這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)深圳來(lái)講有影響，反過(guò)來(lái)廣州最健康，現(xiàn)在4.3，市民的消費(fèi)力很強(qiáng)，所以廣州在零售這一塊他們的表現(xiàn)最好。

觀點(diǎn)讓我簡(jiǎn)單講一下香港的情況，香港第一季度完全不好，過(guò)去這么多年，從2018年最高峰一千七百多億的交易，今年第一季度只成交了104億，完全是受到高息的影響，香港有一個(gè)問(wèn)題，香港的業(yè)主方實(shí)力很強(qiáng)，沒(méi)有必要去賣，不像中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者，本身持有的能力不強(qiáng)，香港反過(guò)來(lái)這些業(yè)主方是很強(qiáng)的持有力，所以差不多價(jià)格跌了百分之二三十不賣，只能少少一點(diǎn)打折，但要把我的價(jià)格往下壓兩三成，我不賣，我持有，所以過(guò)去香港一季度的交易量蠻低，只有一百一，是過(guò)去五六年以來(lái)的最低交易量，希望今年下半年有所改善，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，這個(gè)方面希望有所改善。從類型方面很明顯的，酒店類和零售類要比寫字樓要好，這個(gè)多多少少和香港、中國(guó)內(nèi)地通關(guān)以后，我們看到過(guò)去的五一，酒店、收費(fèi)類型的商業(yè)都有所轉(zhuǎn)變，這兩個(gè)市場(chǎng)都受投資者的歡迎。

這是酒店和零售，尤其是酒店，過(guò)去疫情下價(jià)格跌的很多，原來(lái)很多投資者都不愿意再持有這一類，疫情下持有酒店入住率接近0，每一天打開(kāi)門都要發(fā)一些管理費(fèi)用，所以對(duì)他們來(lái)講肯定不想再持有，所以酒店類的資產(chǎn)現(xiàn)在是最受投資者的歡迎，他們想尋底買一些酒店類資產(chǎn)，等到通關(guān)，等到旅游者回來(lái)以后把價(jià)格提升。

零售也是一樣，過(guò)去疫情下很多零售租金跌了百分之七八十以上，所以很多投資者小的來(lái)買一些店面。寫字樓只有26%，中國(guó)還是有50%以上，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)有點(diǎn)不健康，因?yàn)樽饨鸬撕芏啵?0%以上，但是價(jià)格沒(méi)有，剛才也講了，因?yàn)闃I(yè)主方實(shí)力很強(qiáng)，所以這個(gè)還要看。

工業(yè)類型還是比較活躍，比如物流等等，這個(gè)方面占比差不多有8%到10%左右。右邊這張圖是寫字樓這一塊，回報(bào)率一直往下，投報(bào)率只有2.35左右，又要從銀行貸款，連還銀行的利息都不夠，這也說(shuō)明寫字樓的交易量很低，現(xiàn)在散層比較多一點(diǎn)，整層整層的來(lái)買現(xiàn)在不多，這些沒(méi)有處理好以前，寫字樓要恢復(fù)過(guò)去的健康需要一點(diǎn)時(shí)間，要到兩三年以后才有機(jī)會(huì)。

我很快過(guò)了一下中國(guó)房地產(chǎn)和香港房地產(chǎn)在商業(yè)方面的區(qū)別，希望把時(shí)間追回，謝謝。